no.96贷款与圈地的循环
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“可就是我们继续拿下更多更大的土地，我们也没有更多的资金去开发呀？”沈莉莉提了一个很显示的问题。
听了沈莉莉的疑问，我和欣慰，因为，沈莉莉果然不负我的众望，在这么快的时间里就已经让自己的工作角色做了转变。
但沈莉莉毕竟是个新手，不象万兰和张凡一样，我话一说完，就基本上是明白了我的意思。不过，万兰和张凡也没有抢我的风头，微笑着看着我，等着我为沈莉莉解惑。
我问沈莉莉：“你说我们获得土地的目的是什么？”
沈莉莉说：“开发呀？”
“那我们开发土地的目的又是什么呢？”我接着问。
“那还有什么，当然是为企业获得利润。” 沈莉莉不愧是管理系的高才生，这个准确的命中主题。
我呵呵一笑说：“这就对了。在市场经济的环境中，土地说白了就是一种资源，更直白的说，那就是一种货物，我们开发土地，是把土地融合到我们的建筑产品中去进行流通，那我们直接把土地拿下后再进行转让，不还是一回事吗？”
沈莉莉也不是笨蛋，我这么一说自然就明白了，恍然大悟的说：“哦，我知道了，我们就是要直接用土地进行买卖。”
我听沈莉莉如此说，忙打住说：“莉莉这个话可不能乱说，在我们国家，土地是不允许进行买卖的，而且，土地都归于国有，我们只能是受让和转让，而且，这个受让和转让的，还只是土地在多少年限的使用权哦。”
我说这话，多是玩笑成分，通俗一点说，沈莉莉说的也没有错，不过，沈莉莉毕竟是初步涉及这个行业，倒也是被我糊弄的一楞一楞的。
还是万兰懂我，知道我说话向来都不会无的放失的，她没有任我和沈莉莉继续胡扯下去，而是把话题接过，继续问我说：“既然你这么说了，那你心中相必也有了一些具体的想法吧，就说来听听吧。”
我也没有什么隐瞒，一句话就把我的总体思想多说了出来：
“那就是用最短的时间圈最多的地，然后贷更多的款。”
万兰不是很懂“哦”了一句疑惑的看着我。
我为万兰举了一个很简单的例子。
我说：“简单的说吧。比如我们现在从银行里贷款贷出来了500万，然后，我用这个500万，再去买下下面的土地，然后把这个土地继续用作抵押，从银行继续把钱贷出来，再继续去买地，这样一来，掌握在我们手中的土地储备便会越来越多，从而形成一个良性的循环。而一旦我们占了一个先头，我们掌握的土地越多，那么，土地这个做大的生产资料就会成为我们最强有力的武器。”
老实说，我的这个想法在以后的2007年根本就不是新鲜玩意，在2001年到2003年之间，浙江的那些商人在全国各地就是用这样的手法，炒动了全国的房价，我们现在根本没有以后浙江商人的那种实力，但在1995年的今天，这个可以说是最新的思想却也能为我带来意象不到的结果。
万兰和张凡想的比较深。
张凡首先说：“从法律的角度上来说，只要你的这个买地和抵押贷款的程序合法，基本上是没有问题的，但这有个问题，一是银行的抵押，有有个额度，例如是80%，或者是90%，所以，我们的资金会逐渐的减少，最后趋于零，根本就达不到你说的良性循环。”
张凡是从实施的程序方面，而且是政府程序上来说的，张凡想的也是有他的道理的，但张凡却没有注意到这个循环中的另外一个环节，那就是土地的转让者。
万兰也点头表示同意张凡的说法。
我呵呵的对张凡和万兰说：“其实我倒觉得，这并不是一个很难的问题。”
张凡和万兰一听，几乎不可思议的看着我，可我紧接着说的一句话更让他们大受打击。
我说：“而且，随着我们的操作，我们的资金将会有一个很大的累积，甚至有可能帮我们完成一个原始积累的过程。”
“什么？”张凡咋舌。
沈莉莉和乐茂盛虽然是个初手，没有什么发言权，但一下子也被我的话语吸引。
万兰对于我层出不穷的想法总是特别的赞赏，忙鼓励我到：“萧浪，说说看。”
我找来一张白纸，在纸上画了一个三角形，把我们公司、银行以及土地的转让方写在三角形的三个角上。
我把纸张放在几人的面前，微笑的说：“其实这个办法说来很简单，你们看，这个三角形就是我刚才说的那个循环。”
我指着纸张上的三方，所有的目光都集中到了我手指下的纸张上。
我说：“你们看，这里面，我们自己是行为操作者，银行代表资金，而这第三方就是代表土地，我们从银行获得资金，然后通过资金获得土地，这就是说，这是一个三方行为，刚才张凡大哥说的，只说到了我们和银行之间的一个贷款行为，但张凡大哥忽视了我们和土地转让者之间的商业行为。诚然，我们价值100万的土地，只能从银行获得70到90万之间不等的贷款，而我们又不愿意触犯政策法规去虚报土地价值以及行贿，以获得我们需要的资金，但我们完全可以把主意打在我们受让土地的这个商业行为上。”
万兰有些明白的说：“你是说，我们可以先用低于土地价值的费用把土地先拿过来？”
万兰说的话还不是完全的肯定，但我替万兰肯定了。
我郑重的点头说：“对！我说的就是这个意思，同样是价值100的土地，我们完全可以用分期付款的方式，用30万的资金把土地转让到我们的名下，现在，各地都在大力的招商引进资金，在土地的上面，各地的政策都有不同的地方，但有一点是共通的，那就是在这个付款的方式上都是可以商榷的。”
我言之凿凿，万兰和张凡在我言语中已经不知觉的动容了。
“可就是我们继续拿下更多更大的土地，我们也没有更多的资金去开发呀？”沈莉莉提了一个很显示的问题。
听了沈莉莉的疑问，我和欣慰，因为，沈莉莉果然不负我的众望，在这么快的时间里就已经让自己的工作角色做了转变。
但沈莉莉毕竟是个新手，不象万兰和张凡一样，我话一说完，就基本上是明白了我的意思。不过，万兰和张凡也没有抢我的风头，微笑着看着我，等着我为沈莉莉解惑。
我问沈莉莉：“你说我们获得土地的目的是什么？”
沈莉莉说：“开发呀？”
“那我们开发土地的目的又是什么呢？”我接着问。
“那还有什么，当然是为企业获得利润。” 沈莉莉不愧是管理系的高才生，这个准确的命中主题。
我呵呵一笑说：“这就对了。在市场经济的环境中，土地说白了就是一种资源，更直白的说，那就是一种货物，我们开发土地，是把土地融合到我们的建筑产品中去进行流通，那我们直接把土地拿下后再进行转让，不还是一回事吗？”
沈莉莉也不是笨蛋，我这么一说自然就明白了，恍然大悟的说：“哦，我知道了，我们就是要直接用土地进行买卖。”
我听沈莉莉如此说，忙打住说：“莉莉这个话可不能乱说，在我们国家，土地是不允许进行买卖的，而且，土地都归于国有，我们只能是受让和转让，而且，这个受让和转让的，还只是土地在多少年限的使用权哦。”
我说这话，多是玩笑成分，通俗一点说，沈莉莉说的也没有错，不过，沈莉莉毕竟是初步涉及这个行业，倒也是被我糊弄的一楞一楞的。
还是万兰懂我，知道我说话向来都不会无的放失的，她没有任我和沈莉莉继续胡扯下去，而是把话题接过，继续问我说：“既然你这么说了，那你心中相必也有了一些具体的想法吧，就说来听听吧。”
我也没有什么隐瞒，一句话就把我的总体思想多说了出来：
“那就是用最短的时间圈最多的地，然后贷更多的款。”
万兰不是很懂“哦”了一句疑惑的看着我。
我为万兰举了一个很简单的例子。
我说：“简单的说吧。比如我们现在从银行里贷款贷出来了500万，然后，我用这个500万，再去买下下面的土地，然后把这个土地继续用作抵押，从银行继续把钱贷出来，再继续去买地，这样一来，掌握在我们手中的土地储备便会越来越多，从而形成一个良性的循环。而一旦我们占了一个先头，我们掌握的土地越多，那么，土地这个做大的生产资料就会成为我们最强有力的武器。”
老实说，我的这个想法在以后的2007年根本就不是新鲜玩意，在2001年到2003年之间，浙江的那些商人在全国各地就是用这样的手法，炒动了全国的房价，我们现在根本没有以后浙江商人的那种实力，但在1995年的今天，这个可以说是最新的思想却也能为我带来意象不到的结果。
万兰和张凡想的比较深。
张凡首先说：“从法律的角度上来说，只要你的这个买地和抵押贷款的程序合法，基本上是没有问题的，但这有个问题，一是银行的抵押，有有个额度，例如是80%，或者是90%，所以，我们的资金会逐渐的减少，最后趋于零，根本就达不到你说的良性循环。”
张凡是从实施的程序方面，而且是政府程序上来说的，张凡想的也是有他的道理的，但张凡却没有注意到这个循环中的另外一个环节，那就是土地的转让者。
万兰也点头表示同意张凡的说法。
我呵呵的对张凡和万兰说：“其实我倒觉得，这并不是一个很难的问题。”
张凡和万兰一听，几乎不可思议的看着我，可我紧接着说的一句话更让他们大受打击。
我说：“而且，随着我们的操作，我们的资金将会有一个很大的累积，甚至有可能帮我们完成一个原始积累的过程。”
“什么？”张凡咋舌。
沈莉莉和乐茂盛虽然是个初手，没有什么发言权，但一下子也被我的话语吸引。
万兰对于我层出不穷的想法总是特别的赞赏，忙鼓励我到：“萧浪，说说看。”
我找来一张白纸，在纸上画了一个三角形，把我们公司、银行以及土地的转让方写在三角形的三个角上。
我把纸张放在几人的面前，微笑的说：“其实这个办法说来很简单，你们看，这个三角形就是我刚才说的那个循环。”
我指着纸张上的三方，所有的目光都集中到了我手指下的纸张上。
我说：“你们看，这里面，我们自己是行为操作者，银行代表资金，而这第三方就是代表土地，我们从银行获得资金，然后通过资金获得土地，这就是说，这是一个三方行为，刚才张凡大哥说的，只说到了我们和银行之间的一个贷款行为，但张凡大哥忽视了我们和土地转让者之间的商业行为。诚然，我们价值100万的土地，只能从银行获得70到90万之间不等的贷款，而我们又不愿意触犯政策法规去虚报土地价值以及行贿，以获得我们需要的资金，但我们完全可以把主意打在我们受让土地的这个商业行为上。”
万兰有些明白的说：“你是说，我们可以先用低于土地价值的费用把土地先拿过来？”
万兰说的话还不是完全的肯定，但我替万兰肯定了。
我郑重的点头说：“对！我说的就是这个意思，同样是价值100的土地，我们完全可以用分期付款的方式，用30万的资金把土地转让到我们的名下，现在，各地都在大力的招商引进资金，在土地的上面，各地的政策都有不同的地方，但有一点是共通的，那就是在这个付款的方式上都是可以商榷的。”
我言之凿凿，万兰和张凡在我言语中已经不知觉的动容了。